Чтобы аренда квартиры не обернулась проблемой

Гульнара АБДУРЕШИТОВА 2010.11.30
Чтобы аренда квартиры  не обернулась проблемой

На первый взгляд, сдача квартиры в аренду — дело несложное. Однако  порой это может стать проблемой не только для владельца квартиры, но и для жильцов.  Сегодня мы расскажем, как избежать неприятностей и самим хозяевам жилья, и квартиросъемщикам.

Основные схемы мошенничества

На рынке недвижимости существует несколько схем мошенничества.

* Недобросовестные информационные агентства, за определенную плату представляющие информацию, которая оказывается неактуальной. Чтобы не пострадать от мошенничества информационных агентств, не следует вносить аванс. Нормальные риэлторы берут оплату только по факту совершения сделки.

*   Сдача квартиры в аренду лицами, не имеющими отношения к собственнику, без его согласия. Как правило, при этом вносится большая предоплата. Сюда же можно отнести сдачу нескольким арендаторам одной и той же квартиры. Чаще всего это делают лица, не имеющие отношения к квартире, хотя иногда так поступают и арендаторы — сняв квартиру у собственника, уехавшего в длительную командировку в другой город или страну. По возвращении наймодатель приходит в квартиру и обнаруживает, что там живут совсем другие люди. Наниматели сдали ее в субнаем, взяв с новых жильцов кругленькую сумму за несколько месяцев вперед. Новые жильцы утверждают, что имеют право жить в квартире в течение какого-то времени, но наймодателя такой вариант не устраивает. Он-то денег за вторичный наем квартиры не получал. А в случае,  если сдавал свою единственную квартиру, то ему еще и жить негде.

* Продажа арендованной квартиры. Это гораздо сложнее субнайма. Однако и прибыль с аферы довольно велика. Подготовка квартиры на продажу занимает около двух-трех месяцев: изготовление фальшивых документов, поиск покупателей. Избежать мошенничества по этой схеме можно, только будучи крайне  бдительным: не следует оставлять в квартире документы на недвижимость  и отдавать паспорт посторонним людям.

Проверяем  арендатора и арендодателя

Прежде чем принимать окончательное решение об аренде, следует убедиться, является ли арендодатель собственником данной квартиры и прописан ли он в ней. Для этого следует запросить у него документы, подтверждающие собственность. Дополнительно можно истребовать выписку из лицевого счета или оплаченные квитанции за коммунальные услуги, где указаны имя и фамилия собственника, количество прописанных жильцов. Обязательно следует проверить паспорт.

Договор аренды в обязательном порядке должен содержать фамилии, имена, отчества и паспортные данные арендатора и арендодателя. Должны быть указаны стоимость найма с указанием валюты и порядок внесения платы за наем (периодичность, сроки оплаты и т.п.). Если вносится залоговая сумма, то в договоре необходимо оговорить ее размер, в обеспечение чего она вносится (в счет непогашенной задолженности, возможного ущерба имуществу и т.д.) и порядок ее возврата. Обязательно нужно указать срок действия договора, порядок его расторжения (в случае досрочного расторжения), в каком случае договор может быть расторгнут без штрафных санкций и возможность его продления. Если в квартире зарегистрировано более одного человека, то при заключении договора найма на ее сдачу в обязательном порядке требуется письменное согласие всех лиц старше 14 лет, зарегистрированных в квартире. 

Договор — обязательное условие аренды

Договор аренды жилого помещения (комнаты, квартиры, дома или части дома) должен быть заключен только в письменной форме. Устное соглашение о найме не влечет никаких юридических последствий.  Гражданским кодексом Украины (далее — ГК) предусмотрены  общие  права и обязанностях арендатора (жильца). Статья 815 ГК предусматривает, что арендатор обязан использовать жилье лишь для проживания в нем, обеспечивать сохранность жилья и поддерживать его в надлежащем состоянии. Кроме того, желая улучшить свое съемное жилище, арендатор должен знать, что, согласно ч. 2

ст. 815 ГК, он не имеет права проводить переустройство и реконструкцию жилья без согласия арендодателя. Согласно ст. 819 ГК, текущий ремонт жилья, переданного в аренду, обязан осуществлять арендатор, если иное не установлено соглашением сторон. А вот капитальный ремонт должен производить арендодатель (опять-таки если иное не установлено договором). Основной обязанностью арендатора является своевременная плата за жилье, а также самостоятельное внесение платы за коммунальные услуги, если иное не установлено соглашением сторон. Поэтому, заключая договор, необходимо оговорить это условие, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

Размер платы за пользование жильем устанавливается в договоре аренды. Одностороннее изменение размера арендной платы не допускается, если вы не договоритесь об этом при заключении договора или это уже установлено законом (в отношении аренды жилья, находящегося в государственной или коммунальной собственности). Как правило, срок внесения платы за арендованное жилье устанавливается в договоре, а  если  нет, то  арендатор вносит ее ежемесячно. Если вы вселяетесь с семьей, то  необходимо  указать  в договоре лиц, которые будут проживать совместно с вами, а вы, в свою очередь, будете нести ответственность перед арендодателем за нарушение ими условий договора.

В соответствие со ст. 821 ГК договор найма заключается на срок, установленный соглашением сторон. Если срок не установлен, то договор считается заключенным на пять лет. Более того, арендатор имеет преимущественное право на аренду жилья на новый срок. Эта же норма устанавливает, что не позднее чем за три месяца до истечения срока договора аренды арендодатель может предложить арендатору заключить договор на тех же или иных условиях или предупредить арендатора об отказе от заключения договора на новый срок. Если  арендодатель не предупредил арендатора, а арендатор не освободил помещение, договор считается заключенным на тех же условиях и на тот же срок. Если  же арендодатель отказался от заключения договора на новый срок, но на протяжении года заключил такой договор с другим лицом, арендатор имеет право требовать перевода на него прав арендатора и (или) возмещения убытков, причиненных отказом заключить с ним договор на новый срок. Примером таких убытков может стать ситуация, когда арендатор был вынужден заключить договор найма с другим арендодателем по цене, превышающей стоимость предыдущей аренды. Разница в арендной плате между вторым и первым договором и будет теми убытками, возмещения которых арендатор вправе потребовать от предыдущего арендодателя (в судебном порядке).

Что касается прекращения договора аренды жилого помещения, то арендатор имеет право по согласию других лиц, постоянно с ним проживающих, в любое время отказаться от договора аренды, письменно уведомив об этом арендодателя за три месяца. В том случае, если арендатор освободил помещение без предупреждения, арендодатель имеет право требовать от него плату за пользование жильем за три месяца, если докажет, что не смог заключить договор на таких же условиях с другим лицом (разумеется, в судебном порядке). Статьей 825 ГК предусмотрены и иные основания для прекращения (расторжения) договора найма жилого помещения. В случае расторжения договора аренды жилья арендатор и прочие лица, проживающие с ним совместно, подлежат выселению на основании решения суда, без предоставления им другого жилья.

Избежать конфликта поможет акт приема-передачи

Есть такое понятие — естественный износ квартиры. Оно включает в себя процессы устаревания, изнашивания, стирания мебели, техники  и т.д.  То есть,  если вы сломали новый диван или стиральную машину, собственник вправе потребовать от квартирантов деньги на их ремонт. А вот потрепанные от времени обои менять не надо (если это не включено отдельным пунктом в договор найма). И все же подобные моменты необходимо обговаривать отдельно — чтобы потом не пришлось делать капитальный ремонт квартиры  или возмещать стоимость тех вещей, которые уже были сломаны или разбиты до вселения. Лучше всего составить акт приема-передачи, в котором описывается состояние квартиры, причем ценные вещи и технику указать особым пунктом, дабы нанимателю не пришлось доказывать, что стиральная машина куплена им лично несколько месяцев назад, а старинное зеркало ручной работы он в глаза не видел.

Требования к регистрации договора  аренды  в БТИ

Согласно изменениям в Закон Украины «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений», с 1 октября 2010 года при заключении договора аренды недвижимости право аренды будет регистрироваться в БТИ. Однако всем арендодателям   не стоит беспокоиться об этом. Нормы относительно обязательной государственной регистрации права пользования (найма, аренды) зданием не распространяются на правоотношения, возникающие из договоров аренды жилья. В Методических рекомендациях, утвержденных приказом Минюста от 13 октября 2010 г. № 2500/5, отмечается, что,  согласно ГК, жилье, как объект недвижимости, выделено в отдельную правовую категорию. Устанавливаются различные подходы к регулированию отношений аренды в зависимости от целевого назначения объектов недвижимого имущества. Поэтому, учитывая общие принципы регулирования отношений аренды, которые определены ГК, права пользования (найма, аренды) жилья регистрировать в БТИ не нужно. Однако в  случае заключения договора аренды нежилых помещений или земельных участков, на срок не менее трех лет он подлежит нотариальному удостоверению и государственной регистрации. В БТИ арендатору обязаны дать подробный перечень необходимых документов.

Доходы и налоги

Существует  несколько способов  легально оформить аренду недвижимости. 

Способ № 1. В соответствии с Законом «О налогах на доходы физических лиц» арендодатели обязаны платить 15% дохода от сдаваемого жилья. В таком случае необходимо составить договор аренды, зарегистрированный нотариусом, а потом зарегистрировать такой договор в налоговой инспекции по месту жительства и платить налоги — 15 % от полученного дохода — ежеквартально в течение сорока дней после завершения очередных трех месяцев.

Способ №2. В  соответствии  с Положением  о налогообложении в АРК доходы граждан,  полученные от сдачи внаем жилья, подлежат налогообложению по фиксированным ставкам налога с доходов физлиц на основании соответствующего документа. Документом, подтверждающим уплату налога с доходов физлиц, является патент, который граждане получают в налоговой инспекции по месту проживания в течение трех  рабочих дней после предъявления  заявления с указанием фамилии, имени и отчества, идентификационного номера, предполагаемого срока действия патента; информации о сдаваемом жилом помещении, необходимой для определения стоимости патента; квитанции о плате за фиксированный патент. Патент выдается на срок не менее 30 календарных дней и после срока его действия должен быть возвращен в государственную налоговую инспекцию. Ставки месячного налога с доходов физлиц, сдающих внаем жилье в местностях, не отнесенных к курортным, устанавливаются в следующих размерах: жилье без удобств — 30 гривен; комната или часть квартиры с проживанием с хозяевами — 30 гривен; жилье с удобствами: 1-комнатная квартира — 70 гривен; 2-комнатная квартира  — 100 гривен; 3-комнатная квартира — 140 гривен.

Способ № 3. На  деятельность, связанную со сдачей  недвижимости, можно зарегистрировать частное предприятие. Для упрощенной схемы  уплаты налога на доходы нужно зарегистрироваться в качестве субъекта предпринимательской деятельности-физлица (частного предпринимателя) и платить единый налог (обычно до 200 грн. в месяц).

Помните, что, согласно статье 164-1 Кодекса Украины об административных правонарушениях, первичное уклонение от уплаты налогов (несвоевременная подача декларации, искажение данных) грозит предупреждением либо штрафом в размере 51—136 грн. (на сегодняшний день). Если в течение года сдающего жилье опять поймали на том же правонарушении, сумма штрафа увеличивается до 85—136 грн. Кроме штрафных санкций придется выплатить сумму насчитанного налога, а также пеню за несвоевременную его уплату. Согласно Закону Украины «О порядке погашения обязательств плательщиков налогов перед бюджетом и государственными целевыми фондами», задержка с уплатой налогов на 30 календарных дней после предельного срока оплаты (на оплату налогов за квартал государство дает 40 дней) будет означать пеню в 10% суммы налогового долга.

Если обязательства просрочены на 30—90 дней — пеня составит 20% налогового долга. Если же хозяин забыл о своей обязанности платить налоги на 90 дней — пеня составит 50% задолженности перед бюджетом. Одним словом, заплати налоги — и спи спокойно!


крымское агенство новостей

В Симферополе заложат новый памятник

Ко дню освобождения Симферополя от немецко-фашистских захватчиков 13 апреля в на проспекте Победы заложат камень в основание памятника Отдельной...

читать полностью

  • Продаем билеты в театр - mbilet.ru. . Доступное жилье в Ростове-на-Дону можно посмотреть здесь.

COPYRIGHT © 2008

Использование материалов time4news.org допускается только с разрешения редакции.

Перепечатка, копирование или воспроизведение информации, разрешается при условии ссылки

(для интернет-изданий - гиперссылки) на time4news.org